Bernabéu już zarabia, ale Real wciąż nie ma spokoju

Kiedy Real Madryt przebudowywał Santiago Bernabéu, nie chodziło tylko o nową fasadę, dach, wysuwaną murawę czy wygodniejsze wejście na stadion. Klub chciał stworzyć obiekt, który będzie zarabiał przez cały rok, a nie tylko wtedy, gdy pierwsza drużyna gra u siebie. Mecz miał pozostać sercem stadionu, ale obok niego miały pojawić się koncerty, wydarzenia wielkiego formatu, restauracje, strefy VIP, przestrzenie korporacyjne, Tour Bernabéu, sklepy, muzeum i usługi, których stary obiekt nie był w stanie udźwignąć.

Ten plan nie upadł. Bernabéu już jest sprzedawane jako miejsce większe niż boisko piłkarskie. W listopadzie 2026 roku na stadionie mają zagrać Atlanta Falcons i Cincinnati Bengals w ramach meczu NFL. We wrześniu obiekt ma przyjąć Upper Deck Golf, wydarzenie zamieniające trybuny i murawę w golfową przestrzeń rozrywkową. Do tego dochodzą eventy korporacyjne, hospitality, restauracje, strefy premium, sklep, muzeum i cały biznes, który nie zależy od terminarza La Ligi.

Problem polega na tym, że nowe Bernabéu działa, ale nie działa jeszcze spokojnie. Koncerty, najgłośniejszy symbol całej przebudowy, od miesięcy stoją w miejscu. Parkingi, które miały pomóc w obsłudze meczów i wydarzeń, zostały definitywnie pogrzebane przez Sąd Najwyższy. Sky Bar, jedna z najbardziej luksusowych przestrzeni stadionu, dopiero teraz wraca pod kontrolę Realu po sporze z poprzednim operatorem. Stadion miał być maszyną do zarabiania przez 365 dni w roku, ale ta maszyna stoi w środku dzielnicy Chamartín, a nie na pustej działce pod miastem.

Skala inwestycji jest ogromna. Według oficjalnych danych Realu Madryt skumulowany koszt przebudowy stadionu wynosił na 30 czerwca 2025 roku 1,347 miliarda euro. Nie należy jednak mylić tej kwoty ze zwykłym długiem klubu, co często zdarza się w hiszpańskich mediach. Real oddziela projekt stadionowy od podstawowej sytuacji finansowej. Na koniec sezonu 2024/25 kapitał kredytów stadionowych pozostający do spłaty wynosił 1,132 miliarda euro, ale całkowity koszt finansowania będzie wyższy, bo do tej kwoty dochodzą jeszcze odsetki. Dług netto klubu po wyłączeniu przebudowy stadionu był natomiast na poziomie 11,7 miliona euro. Bernabéu jest więc gigantycznym obciążeniem inwestycyjnym, ale nie znaczy to, że Real funkcjonuje jak klub zasypany zwykłym długiem operacyjnym.

Pełny obraz nadal daje zamknięte sprawozdanie za sezon 2024/25, ale Real opublikował już również śródroczne dane finansowe na 31 grudnia 2025 roku. Dzięki temu stadion można oceniać nie tylko po pierwszym pełnym sezonie bez ograniczeń wynikających z prac, lecz także po tym, co wydarzyło się w pierwszej połowie kolejnej kampanii. Sam klub w planach na sezon 2025/26 przyznawał zresztą, że przebudowa nie jest jeszcze w stu procentach zamknięta. Zapowiadano ostatnie prace przy stadionie, między innymi przy części restauracyjnej i przy redukcji hałasu podczas koncertów. Bernabéu już daje Realowi więcej pieniędzy, ale wciąż nie pracuje na pełnych obrotach.

Koncerty nadal oznaczają dla Realu dwa nierozstrzygnięte tematy: hałas oraz spór o licencje i podstawę urbanistyczną dla organizowania wydarzeń muzycznych. Parkingów w zakładanej formule już jednak nie będzie. Sąd Najwyższy nie przyjął do rozpoznania skargi kasacyjnej klubu, więc projekt dwóch parkingów i tunelu przy Bernabéu ostatecznie upadł. Do tego dochodzi Sky Bar, formalnie osobna sprawa, ale biznesowo część tej samej historii: nowe Bernabéu miało zarabiać w kilku kierunkach naraz, a niektóre z nich nadal trzeba odblokowywać po sporach prawnych, organizacyjnych i biznesowych.

Największy hałas, dosłownie i w przenośni, dotyczy koncertów. W maju Sąd Prowincjonalny w Madrycie umorzył postępowanie karne przeciwko spółce Real Madrid Estadio S.L. i José Ángelowi Sánchezowi, dyrektorowi generalnemu klubu. To była bardzo dobra wiadomość dla Królewskich. Sąd uznał, że Real Madryt nie organizuje i nie wykonuje koncertów, lecz udostępnia stadion, a bezpośrednia odpowiedzialność za hałas spoczywa na promotorach, artystach, ekipach technicznych i firmach realizujących wydarzenia.

Ten wyrok nie oznaczał jednak, że problem zniknął. Sąd nie oceniał, czy sąsiedzi mieli rację, skarżąc się na hałas. Nie rozstrzygał też, czy koncerty na Bernabéu pasują do tej części miasta. Zajął się odpowiedzialnością karną klubu i jego dyrektora generalnego. W tym punkcie Real wygrał, ale promotorzy nie dostali przez to pełnego komfortu. Jeżeli stadion nie zostanie odpowiednio wygłuszony albo przepisy nie dadzą branży większej pewności, łatwiej wybrać inny obiekt niż brać na siebie ryzyko kolejnych kar.

Po drugiej stronie nie stoi anonimowy tłum ludzi, którym nagle zaczął przeszkadzać futbol. Za pozwami i skargami stoi Stowarzyszenie Mieszkańców Poszkodowanych przez Bernabéu, którego twarzą jest Enrique Martínez de Azagra, emerytowany inżynier i socio Realu Madryt. To ważny szczegół, bo odbiera tej sprawie najprostszy opis. Nie chodzi o wojnę przeciwników klubu ze stadionem. Chodzi o pytanie, czym Bernabéu ma być po remoncie i jak daleko może wejść w życie okolicy.

Real też ma swój argument. Stadion nie pojawił się nagle w środku spokojnego osiedla. To dzielnica Chamartín przez dekady rozrastała się wokół Bernabéu, które od 1947 roku jest jednym z najważniejszych punktów tej części Madrytu. Kto kupował mieszkanie przy Castellanie, Concha Espina czy Padre Damián, nie trafiał pod zwykły park, tylko pod jeden z największych stadionów w Europie. Klub może więc przekonywać, że nowe Bernabéu nie jest kaprysem, lecz kolejnym etapem rozwoju miejsca, które od dawna współtworzyło tę część miasta.

Ale mecz co dwa tygodnie, ruch uliczny i stadionowy gwar to jedno. Koncert na kilkadziesiąt tysięcy osób, próby, montaż sceny, nocne wyjścia i dudnienie basu w mieszkaniach to już zupełnie inna skala. Mieszkańcy nie kwestionują samego istnienia Bernabéu. Kwestionują próbę zamiany stadionu w całoroczne centrum wydarzeń bez jasnej odpowiedzi na pytanie, gdzie kończy się normalne życie wielkiego miasta, a zaczyna naruszenie prawa do odpoczynku.

Druga sprawa koncertowa dotyczy nie samego hałasu, lecz licencji i podstawy urbanistycznej. 10 czerwca Sąd Najwyższy nie przyjął skargi kasacyjnej Realu Madryt od wyroku Wyższego Trybunału Sprawiedliwości Wspólnoty Madrytu, czyli TSJM. Brzmi poważnie, ale trzeba uważać na słowa. Sąd Najwyższy nie stwierdził, że koncerty na Bernabéu były nielegalne, ani że stadion nie może ich organizować. Decyzja była procesowa, co Real Madryt natychmiast podkreślił w oficjalnym komunikacie.

Sprawa wraca więc do Sądu Administracyjnego nr 31 w Madrycie, który dopiero ma zbadać sedno sporu: czy plan urbanistyczny i licencje przyznane przy przebudowie stadionu obejmują również organizację koncertów muzycznych. Królewscy przypominają, że takie wydarzenia na ich stadionie podlegają temu samemu systemowi zezwoleń i kontroli administracyjnych, który obowiązuje na innych dużych obiektach sportowych, jak Metropolitano. Mieszkańcy chcą natomiast jasnej odpowiedzi, czy po remoncie klub może rozszerzyć działalność stadionu tak daleko, jak zakładał w swoim biznesowym planie.

Na to wszystko nakłada się polityka. W majowym wywiadzie dla El País Florentino Pérez przekonywał, że sprawa koncertów jest już rozwiązana, klub wygrał w sądach i będzie organizował kolejne wydarzenia na Bernabéu. Mówił też, że Real ma wsparcie ratusza i Wspólnoty Madrytu, które mają przygotować specjalne przepisy, między innymi dotyczące godziny zakończenia koncertów. Według prezesa nie jest to dla klubu kluczowe źródło przychodów, lecz raczej sprawa prestiżu miasta.

Kilka dni później Wspólnota Madrytu zaczęła tonować przekaz. Juan Diego Quesada z El País opisał odpowiedź rzecznika regionalnego rządu, Miguela Ángela Garcíi Martína, który stwierdził jasno: „Nie tworzymy przepisów ad hoc”. Władze regionalne przekonują, że ewentualna reforma ma służyć interesowi ogólnemu, a nie jednemu stadionowi. Jednocześnie nikt nie ukrywa, że Madryt chce wielkich wydarzeń. Formuła 1 w IFEMA, koncerty na Metropolitano, duże trasy muzyczne, turystyka, promocja miasta, pieniądze dla hoteli i restauracji, to wszystko jest częścią tej samej układanki. Bernabéu znalazło się w jej centrum, bo jest najbardziej efektownym i najbardziej problematycznym symbolem tej ambicji.

Podobnie było z parkingami. To mniej widowiskowy temat niż koncerty, ale dla modelu nowego Bernabéu bardzo ważny. Pierwotny projekt zakładał budowę dwóch podziemnych parkingów po obu stronach stadionu, przy Paseo de la Castellana i przy ulicy Padre Damián. Łącznie miało powstać prawie 2000 miejsc. Do tego dochodził tunel o długości około 650 metrów, z kilkoma poziomami pod ziemią i bezpośrednim dostępem do stadionu. Inwestycja miała być realizowana w formule koncesji, a Real Madryt był jedyną firmą, która zgłosiła się do konkursu.

Sądy przyznały jednak rację mieszkańcom. Uznały, że przy projekcie nie wykazano wystarczającego interesu publicznego, a całość w tej formie służyła przede wszystkim klubowi i obsłudze wydarzeń na stadionie. Ratusz i Real przekonywali, że parkingi poprawią mobilność w tej części miasta, ale w sądzie mocniejszy okazał się argument, że pod hasłem inwestycji publicznej powstaje infrastruktura zbyt blisko powiązana z biznesem Bernabéu.

Sprawa została już zamknięta. Sąd Najwyższy nie przyjął do rozpoznania skargi kasacyjnej Realu Madryt, więc wcześniejsze wyroki przeciwko projektowi stały się ostateczne. Klub ma zapłacić 2000 euro kosztów postępowania, po wcześniejszych 12 tysiącach euro nałożonych przez TSJM. Ratusz został wcześniej obciążony kwotą 6000 euro. Same koszty sądowe są symboliczne. Dużo poważniejsze jest to, że upadła koncesja, na której opierał się cały projekt.

Największy problem dotyczy parkingu przy Castellanie, bo tam prace były już zaawansowane, a stadionowa spółka Realu wydała ponad 20 milionów euro. Po anulowaniu koncesji odpowiedzialność spada na ratusz, który może musieć rozliczyć roboty już wykonane. Parking przy Padre Damián nigdy nie ruszył, między innymi dzięki presji mieszkańców, którzy ostrzegali wykonawcę przed odpowiedzialnością za rozpoczęcie prac przy inwestycji kwestionowanej w sądzie.

Dla Królewskich to nie detal, tylko utrata jednego z elementów biznesowego planu dla nowego stadionu. Parking, który miał pomagać w obsłudze wydarzeń na Bernabéu, nie powstanie w zakładanej formie. Real nie dostanie więc infrastruktury, która miała ułatwiać organizację dużych eventów, obsługę gości premium, partnerów i klientów stadionu. To nie przewraca całego projektu, ale dobrze pokazuje, że wokół Bernabéu nie wystarczy już sam pomysł na zarabianie. Każdy dodatkowy element musi jeszcze przejść przez mieszkańców, sądy i pytanie o interes publiczny.

Na tym tle Sky Bar wygląda jak historia z innego świata. Nie ma w niej mieszkańców skarżących się na hałas ani pytania o interes publiczny. Jest za to luksusowy lokal na szczycie stadionu, który miał już dawno zarabiać, a zamiast tego stał się jedną z najbardziej kłopotliwych części przebudowy.

Real Madryt oficjalnie poinformował w maju, że odzyskuje posiadanie Sky Baru po ugodzie zatwierdzonej przez sąd gospodarczy w postępowaniu upadłościowym spółki Anastia Gourmet Hostelería. El Confidencial doprecyzował później, że sędzia oddalił odwołania od tej decyzji, w tym odwołanie samej Anastii, i zabezpieczył przejęcie tej przestrzeni przez klub. Według Álvaro Zarzalejosa i Óscara Giméneza sąd uznał, że nie ma tu jednostki produkcyjnej do sprzedaży, lecz prawa do zamkniętego lokalu uwikłanego w spór sądowy, bez pracowników i bez faktycznie prowadzonego biznesu.

Warunki ugody pokazują, jak daleko zabrnęła ta sprawa. Real odzyskuje lokal, płaci 1,5 miliona euro za wykonane prace, zwraca 250 tysięcy euro kaucji i przejmuje długi Anastii wobec wierzycieli o wartości 4,4 miliona euro. Do tego dochodzi zakończenie krzyżowych sporów sądowych i uniknięcie kosztów, które w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia mogłyby sięgnąć 2,5 miliona euro. El Confidencial szacuje łączny wpływ porozumienia na 9,5 miliona euro.

Sam Sky Bar jest dokładnie takim produktem, jaki miał uzasadniać nowe Bernabéu. Luksus, widok na boisko, widok na Madryt, restauracja, klubowy prestiż i klienci, którzy płacą nie za 90 minut meczu, lecz za doświadczenie. AS pisał, że ta przestrzeń obejmuje około 700 metrów kwadratowych i dwa tarasy po 250 metrów, a klub zakładał z niej nawet 15 milionów euro rocznych przychodów. W pierwotnych planach miejsca z widokiem na boisko w dniu meczu miały kosztować 2000–2500 euro.

Dlatego odzyskanie Sky Baru jest dla Realu naprawdę dobrą wiadomością. Nie rozwiązuje hałasu, nie otwiera koncertów i nie buduje parkingów, ale odblokowuje jedną z najbardziej dochodowych przestrzeni stadionu. Przez prawie trzy lata Sky Bar bardziej przypominał symbol opóźnień niż symbol luksusu. Teraz może wreszcie stać się tym, czym miał być od początku: jednym z produktów premium, które zarabiają niezależnie od samego meczu.

Ekskluzywna restauracja KŌ by 99 miała być jednym z najbardziej efektownych punktów nowego Bernabéu, ale zniknęła z bieżącej oferty gastronomicznej stadionu. To nie przekreśla restauracyjnej części projektu, bo na obiekcie nadal działają inne przestrzenie gastronomiczne. Przypomina jednak, że sam adres na przebudowanym stadionie nie gwarantuje powodzenia. Real chce, by Bernabéu zarabiało także na jedzeniu, spotkaniach i doświadczeniach premium, ale ten biznes również musi obronić się codzienną jakością, ceną i zainteresowaniem klientów.

Bernabéu już zresztą zarabia. Najnowsze pełne dane finansowe Realu, czyli sprawozdanie za sezon 2024/25, pokazują przychody operacyjne na poziomie 1,1847 miliarda euro bez transferów piłkarzy, o 10,4% więcej niż rok wcześniej. Klub zamknął sezon z zyskiem netto 24,3 miliona euro, a EBITDA wyniosła 242,9 miliona euro. Stadion ma w tych liczbach coraz większe znaczenie. Najlepiej widać to w kategorii obejmującej socios i stadion. W sezonie 2024/25 przyniosła ona 326 milionów euro, podczas gdy w sezonie 2018/19, ostatnim pełnym przed pandemią i przebudową, było to 173 miliony euro. To nie jest czysty przychód samego stadionu, bo kategoria obejmuje więcej niż działalność obiektu, ale skala zmiany dobrze pokazuje, dlaczego Real tak mocno opiera swój długoterminowy plan na Bernabéu.

Dane śródroczne za sezon 2025/26 pokazują jednak, że po pierwszym dużym skoku przychody stadionowe nie będą rosły automatycznie w nieskończoność. Na 31 grudnia 2025 roku Real miał 571,2 miliona euro przychodów, o 3% mniej niż rok wcześniej. W kategorii socios i stadion było to 152 miliony euro, czyli wynik bardzo podobny do pierwszej połowy poprzedniego sezonu. Bernabéu wyraźnie podniosło bazę przychodów Realu, ale kolejne źródła, przede wszystkim koncerty, część gastronomii i niektóre projekty komercyjne, nadal nie działają tak, jak zakładano. Stadion już mocno zwiększa możliwości finansowe klubu, ale jego pełny potencjał wciąż czeka na uruchomienie.

Koncerty są najgłośniejszym, ale nie jedynym elementem. Stadion przyciąga NFL, golf, tour, klientów korporacyjnych i gości VIP. Real reklamuje 2800 metrów kwadratowych doświadczenia cyfrowego w megastore, przestrzenie hospitality, możliwość organizowania kongresów, spotkań i gal, a także ofertę gastronomiczną, która ma pracować nie tylko przy okazji meczów. Klub nie czeka więc bezczynnie, aż wrócą koncerty. Próbuje zarabiać na stadionie wszystkimi pozostałymi drzwiami.

Długoterminowo Real patrzy jeszcze dalej. W tym miejscu pojawia się współpraca z Apple i projekt Bernabéu Infinito. W listopadzie 2025 roku Florentino Pérez przyjął na stadionie Eddy’ego Cue, wiceprezesa Apple do spraw usług, a GQ opisało kulisy technologicznego porozumienia między obiema stronami. Pierwszym konkretnym produktem ma być immersyjny dokument dla Apple Vision Pro, nagrany podczas meczu Realu z Juventusem w Lidze Mistrzów przy użyciu ponad 30 kamer Blackmagic. To nie ma być zwykły materiał zza kulis. Chodzi o przeniesienie kibica do środka stadionu: do tunelu, na murawę, w dźwięk trybun i w miejsca, do których zwykły widz nie ma dostępu.

Projekt wyszedł już poza samą zapowiedź. W trakcie kampanii prezydenckiej okulary z Bernabéu Infinito można było testować w siedzibie wyborczej Florentino Péreza przy ulicy Rafael Salgado, naprzeciwko stadionu. Pierwsze reakcje były bardzo dobre, bo doświadczenie pozwalało wejść na Bernabéu z kilku perspektyw i poczuć mecz inaczej niż z normalnego miejsca na trybunach. To nadal bardziej pokaz możliwości niż masowy produkt, ale dobrze oddaje kierunek Realu. Bernabéu ma być nie tylko budynkiem w Madrycie, lecz także doświadczeniem, które można sprzedawać kibicom na całym świecie.

Współpraca z Apple ma też bardziej przyziemną część. Chodzi o Apple Wallet, wejście na stadion telefonem, płatności, mapy obiektu, informacje o parkingu, gastronomii czy pogodzie w dniu meczu. To mniej efektowne niż wizja oglądania meczu w goglach, ale dla klubu bardzo istotne. Im łatwiej poruszać się po stadionie, płacić i korzystać z usług, tym większa szansa, że kibic nie tylko obejrzy mecz, ale też zostawi pieniądze w sklepie, restauracji, tourze albo strefie premium. Nowe Bernabéu nie jest jednym projektem budowlanym. To platforma do wielu różnych biznesów.

W tym samym kierunku idą mniejsze, ale dla kibica bardzo konkretne zmiany. Latem poprawiany ma być sygnał Wi-Fi na stadionie, a jednym z pomysłów jest system zamawiania jedzenia i napojów z odbiorem po powiadomieniu, bez stania w długiej kolejce przy barze. Florentino Pérez miał też rozważać temat klimatyzacji stadionu, choć przy takim obiekcie byłoby to już wyzwanie zupełnie innej skali. To nie są projekty tak efektowne jak Apple Vision Pro, ale właśnie one mogą decydować o tym, czy Bernabéu będzie nowoczesne także dla zwykłego widza, a nie tylko dla klienta VIP.

W planach na sezon 2025/26 Real sam wskazywał kierunek: dalszy wzrost przychodów z miejsc VIP, zwiedzania stadionu, muzeum, płatnych atrakcji wokół Bernabéu i pozostałych aktywności komercyjnych obiektu. Osobnym punktem ma być mecz NFL, czyli pierwsze tak duże wydarzenie tego typu na przebudowanym stadionie. Klub zakłada również dalszy wzrost sponsoringu i merchandisingu, wspierany przez skład, wyniki i samo Bernabéu. Stadion nie ma być dodatkiem do działalności Realu. Ma napędzać wiele obszarów naraz: od sponsorów, przez sprzedaż koszulek i doświadczeń, po globalną technologię i treści premium.

Dlatego remontu nie da się oceniać tylko przez koszt 1,347 miliarda euro ani tylko przez to, że koncerty utknęły. Dla Realu to inwestycja, która ma zmienić skalę klubu na dekady. Stadion ma zarabiać w dni meczowe, poza dniami meczowymi, fizycznie i cyfrowo. Ma przyciągać kibiców do Madrytu, ale też przenosić Bernabéu do kibiców na drugim końcu świata.

Największym wyzwaniem nie jest więc znalezienie wydarzeń. Z tym Real Madryt problemu mieć nie będzie. Marka klubu, położenie stadionu i siła Madrytu jako miasta sprawiają, że chętnych na organizację eventów nie zabraknie. Prawdziwe pytanie brzmi inaczej: na jakich warunkach Bernabéu może działać przez cały rok, żeby nie przegrywać kolejnych sporów z sąsiadami, nie przerzucać całego ryzyka na promotorów i nie czekać miesiącami na decyzje sądów?

Florentino Pérez przebudował stadion, który ma być jednym z najważniejszych aktywów Realu Madryt na kolejne dekady. Na boisku klub nadal będzie żył wynikami, transferami i Ligą Mistrzów, ale poza boiskiem Bernabéu ma być źródłem pieniędzy niezależnym od tego, czy piłka trafi w słupek, czy do bramki. Każda restauracja, każdy tour, każde miejsce VIP, każdy event i każdy metr kwadratowy mają pracować.

Na razie pracują jednak w mieście, które nie jest pustą planszą do biznesowej prezentacji. Wokół stadionu są mieszkańcy, przepisy, sądy, ulice, limity hałasu i politycy, którzy chcą wielkich wydarzeń, ale nie chcą powiedzieć, że zmieniają prawo pod jeden klub. Dlatego nowe Bernabéu jest dziś jednocześnie sukcesem i placem niedokończonych spraw. Już zarabia, już przyciąga wydarzenia, już zwiększa przychody i już otwiera Realowi drzwi do projektów, których stary stadion nie mógłby udźwignąć. Pełny plan nadal nie jest jednak domknięty, a parkingi właśnie wypadły z niego w zakładanej formie. Bernabéu miało być stadionem, centrum rozrywki, produktem premium i cyfrową bramą do globalnego madridismo. Na razie jest tym wszystkim po trochu, tylko jeszcze bez spokoju, którego Real potrzebuje, by ta maszyna pracowała bez ciągłego oglądania się na sądy, sąsiadów i kolejne decyzje administracyjne.

Mateusz Wojtylak