Real Madryt zainteresowany przejęciem historycznego budynku przy Bernabéu

Ogromna przestrzeń położona w centrum Madrytu pozostaje niewykorzystana od ponad dekady, ponieważ żaden z kolejnych rządów Hiszpanii nie znalazł sposobu na jej ponowne otwarcie. Chodzi o Palacio de Congresos y Exposiciones, obiekt wzniesiony w 1970 roku naprzeciwko stadionu Bernabéu przez architekta Pabla Pintado, który w latach osiemdziesiątych został zwieńczony barwnym muralem Joana Miró, przyciągającym uwagę przechodniów do dzisiaj pomimo zamknięcia budynku.

Rząd przygotowuje już to, co ma być największym przetargiem na roboty publiczne, jaki zostanie rozstrzygnięty w 2026 roku, a którego przedmiotem będzie jeden z najbardziej strategicznych i ugruntowanych obszarów miejskich Madrytu: okolice stadionu Santiago Bernabéu. Podczas gdy obiekt Królewskich finalizuje w ostatnich tygodniach ostateczne prace nad wygłuszeniem, które umożliwiłyby normalizację organizacji koncertów i dużych wydarzeń, rząd uruchomił postępowanie przetargowe na remont, rozbudowę oraz eksploatację przez 40 lat Palacio de Congresos y Exposiciones, położonego bezpośrednio naprzeciw stadionu od alei La Castellana.

Operacja reaktywacji tego emblematycznego obiektu, prowadzona przez Hiszpański Instytut Turystyczny (Turespaña) podległy Ministerstwu Przemysłu, nie tylko osiąga szacunkową wartość 1,279 mld euro – co czyni ją największą obecnie realizowaną koncesją w państwie pod względem wartości ekonomicznej – lecz jest również pomyślana jako długofalowa inwestycja, której rzeczywisty wpływ gospodarczy będzie wyższy, jeśli uwzględni się synergie wynikające z nowego Bernabéu, a także opłaty koncesyjne należne administracji publicznej oraz pełny okres obowiązywania koncesji.

Koncesja, która ma szansę stać się punktem zwrotnym w turystyce biznesowej stolicy, ze względu na swoją wartość i charakter będzie musiała zostać zatwierdzona przez samą Radę Ministrów, której przewodniczy premier Pedro Sánchez. Całkowity okres obowiązywania umowy z państwem wyniesie 40 lat: harmonogram przewiduje do jednego roku na opracowanie projektu i uzyskanie pozwoleń, trzy lata robót budowlanych oraz ponad trzy dekady komercyjnej eksploatacji. Termin składania ofert upłynie 15 czerwca 2026 roku, a otwarcie ofert technicznych i ekonomicznych zaplanowano na koniec tego samego miesiąca.

Kompleks objęty koncesją obejmuje kilka zabytkowych budynków przy alei Paseo de la Castellana 99, w tym główny budynek kongresowy, audytorium oraz przestrzenie wystawiennicze, a także obiekt – obecnie modernizowany przez firmę Ferrovial – w którym będzie się mieściła siedziba Światowej Organizacji Turystyki (UNWTO), która pozostaje zależna od Organizacji Narodów Zjednoczonych, której obecność nadaje projektowi wymiar instytucjonalny i globalny.

Wymagana od koncesjonariusza inwestycja początkowa wynosi 105,7 mln euro, obejmując roboty budowlane i koszty dodatkowe. Od tego momentu ekonomiczno-finansowy plan specyfikacji przetargowej przewiduje wyraźnie rosnącą ścieżkę przychodów: około 18 mln euro rocznie w pierwszych latach eksploatacji do  ponad 50 mln euro rocznie w dojrzałej fazie projektu, który ma być napędzany działalnością kongresową, targową oraz innymi funkcjami uzupełniającymi.

Wstępna szacunkowa wartość kontraktu to 1,279 mld euro, co odpowiada prognozowanemu skumulowanemu obrotowi generowanemu przez koncesję. Do tej kwoty należy doliczyć opłaty, które koncesjonariusz będzie zobowiązany uiszczać na rzecz państwa: minimalny gwarantowany czynsz stały w wysokości 100 tysięcy euro rocznie oraz dwa progi zmienne powiązane z poziomem obrotów, aktywowane po przekroczeniu określonych progów przychodowych. Taka konstrukcja zapewnia pewne, cykliczne wpływy do finansów publicznych przez cztery dekady, nie ograniczając jednocześnie potencjału wzrostu operatora prywatnego.

Dokumentacja przetargowa klasyfikuje koncesję jako strategiczną oraz o szczególnym stopniu złożoności i ustanawia rygorystyczne wymogi dotyczące zdolności finansowej i technicznej. Oferenci muszą wykazać się doświadczeniem zarówno w realizacji inwestycji o dużej skali (mowa o wartości przekraczającej 90 mln euro), jak i w eksploatacji dużych budynków kongresowych lub równoważnej infrastruktury, co w istotny sposób ogranicza liczbę potencjalnych kandydatów.

Właśnie w tym kontekście pojawiło się zainteresowanie Realu Madryt, który już w 2022 roku wyraził opinię, że Pałac Kongresowy i Wystawowy mógłby stanowić funkcjonalne rozszerzenie nowego Bernabéu, wpisujące się w strategię przekształcenia stadionu i jego otoczenia w stałe centrum wydarzeń, kongresów oraz aktywności biznesowej wykraczające poza kalendarz piłkarski. Fizyczna bliskość obiektu – liczona w dosłownie metrach i przejściu przez jedną ulicę – dodatkowo wzmacnia tę strategiczną interpretację.

Specyfikacja przetargowa nie wskazuje żadnego konkretnego operatora, jednak sama konstrukcja koncesji – długi okres obowiązywania, wysoka inwestycja początkowa oraz silne uzależnienie od kalendarza wydarzeń –  odpowiada zintegrowanym modelom eksploatacyjnym, zdolnym do generowania synergii handlowych pomiędzy dużymi, sąsiadującymi ze sobą infrastrukturami. Możliwość koordynacji kongresów, targów, wydarzeń korporacyjnych i widowisk zwiększa atrakcyjność Pałacu dla operatorów o długoterminowej perspektywie, jak wskazują źródła zbliżone do sprawy.

Zainteresowanie udziałem w przetargu zasygnalizował już gigant targowy IFEMA. Jej prezes José Vicente de los Mozos oświadczył, że jego firma postawi na ten projekt „jeśli rachunek ekonomiczny będzie się zgadzał”, zaznaczając, że nie złoży ofert, które mogłyby „narazić na ryzyko kondycję finansową” instytucji targowej, oraz podkreślając, że eksploatacja powinna przypaść „firmie z Madrytu”.

Z punktu widzenia ochrony dziedzictwa, zwycięzca przetargu będzie zobowiązany do poszanowania obiektów objętych ochroną konserwatorską, odnowienia elewacji i elementów szczególnych oraz do zapewnienia kompleksowej konserwacji całej infrastruktury przez cały okres trwania koncesji. Do działań obowiązkowych należy między innymi renowacja zwracającego od razu uwagę muralu Joana Miró, który otrzymał od odpowiednich instytucji najwyższy stopień ochrony, a także adaptacja przestrzeni historycznych i terenów zewnętrznych.

Przyznanie koncesji nie będzie oparte wyłącznie na kryterium ceny. Do jednej piątej punktacji zależeć będzie od kryteriów jakościowych, takich jak jakość architektoniczna, funkcjonalność przestrzeni, plan eksploatacji, dostępność uniwersalna oraz strategia pozyskiwania dużych międzynarodowych wydarzeń, ze szczególnym naciskiem na segment turystyki MICE, czyli aspekt spotkań, wyjazdów motywacyjnych, konferencji i targów.

Obecny stan części kompleksu jest bardzo zły, ponieważ 15 marca 1995 roku pożar strawił jedno z audytoriów Pałacu, powodując jego częściowe zamknięcie i pozostawienie spalonej strefy w zapomnieniu, podczas gdy pozostałe instalacje nadal były użytkowane. Później w 2012 roku rząd Mariano Rajoya zarządził zawieszenie działalności z powodu niespełniania obowiązujących przepisów oraz konieczności poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych, aby ponownie uruchomić obiekt w sposób bezpieczny i zgodny z wymogami.

Prace będą polegały na przywróceniu do użytkowania zarówno budynku A (tego z muralem Miró) wraz z jego audytoriami, jak i budynku C, przy jednoczesnym wyłączeniu z inwestycji budynku B, który zajmie Światowa Organizacja Turystyki. Ponadto powstaną dwa nowe obiekty kubaturowe: jeden na północy kompleksu (budynek D), przeznaczony jako dodatkowe wejście od ulicy Joana Maragalla, oraz drugi, jednokondygnacyjny, na obecnie istniejącej niezabudowanej działce (budynek E), który ma pełnić funkcję przyszłej sali wystawowej. W wyniku przebudowy powierzchnia zabudowy przeznaczona do użytku koncesjonariusza wzrośnie z obecnych 26245,65 m² do 36044,94 m² ze względu na zwiększenie kubatury i intensywności zabudowy przewidziane w madryckich przepisach urbanistycznych.